主讲：池冬梅老师
【课程背景】
在房地产行业深度调整、不良资产规模持续扩大的背景下，如何高效识别风险、精准估值并制定科学处置方案，成为地产投资与资产管理领域的核心挑战。当前行业普遍存在三大痛点，严重制约资产处置效率与价值提升：
■ 信息黑洞：65%交易因权属/债务瑕疵导致估值偏差>20%
■ 法律雷区：40%处置失败源于抵押无效/租赁对抗等法律疏漏
■ 技术断层：30%项目因传统模型失真陷入税务/现金流困局
本课程突破传统尽调培训的单一视角，聚焦地产不良资产全生命周期管理，助力学员实现三大突破：
▸ 风险识别：多维度尽调技术→瑕疵识别率提升70%
▸ 估值精度：AI动态建模→误差率从行业平均18%降至5%
▸ 处置周期：闭环策略→平均处置周期缩短至9个月（行业均值14个月）
【课程收益】
Ø 认知升级
■ 风险边界：4类核心风险（政策/法律/财务/运营）识别图谱
■ 价值传导：政策变动→资产折价3级传导模型（宏观→区域→项目）
Ø 能力提升
■ 法律尽调：8类高频问题标准化核查清单（附电子模板）
■ 估值技术：三大方法动态校准流程图（成本法×市场法×收益法交叉验证）
【课程特色】
Ø 实战导向：以20+真实地产不良资产案例为蓝本，通过沙盘推演与工具实操强化技能落地。
Ø 跨学科整合：融合法律、财务、税务与数字化技术，提供多维度解决方案。
Ø 工具赋能：配备AI估值模型、电子尽调系统等数字化工具包，助力高效决策。
Ø 互动研讨：设置债权谈判模拟、重整方案设计等互动环节，激发策略创新。
【课程对象】地产投资经理、资产管理公司从业人员、法律顾问、财务分析师、金融机构风控人员。
【课程时间】1天（6小时/天）
【课程大纲】
模块一：行业痛点与底层逻辑
单元1：地产不良资产核心特性
1. 行业四大痛点
Ø 信息黑洞：某长三角商业项目因未核查“隐性租赁协议”导致估值虚高30%
Ø 法律雷区：东莞某工业园集体土地抵押无效案
Ø 技术断层：传统模型对文旅地产估值偏差超40%
Ø 政策突变：深圳某工改项目因生态红线调整损失5亿
2. 价值传导逻辑
Ø 政策→估值三级传导模型
l 宏观层：央行“金融16条”对纾困基金支持力度
l 区域层：大湾区旧改指标溢价空间
l 项目层：产权瑕疵折价率量化表
Ø 处置周期压缩技术
l AMC“快周转”模式：某资产包9个月退出IRR达23%
模块二：尽调全流程实战拆解
单元2：法律尽调四步穿透法
1. 实控人穿透技术
Ø 关联方图谱构建：某房企通过慈善基金会代持资产
Ø 社会关系溯源：手机号/水电费记录交叉验证
2. 产权穿透技术
Ø 土地证→分户产权追溯：北京黄金置地大厦重复抵押案
Ø 在建工程优先权冲突：施工方VS抵押权人清偿顺序争议
3. 债务穿透技术
Ø 表外负债AI识别：某制造业企业民间借贷+欠薪数据挖掘
4. 政策穿透技术
Ø 五年规划预警机制：某文旅项目因生态红线调整导致10亿损失
单元3：财务尽调与风险量化
1.现金流压力测试
Ø 租金坪效弹性分析：上海某商场疫情前后租金波动模型
2.税务雷达系统
Ø 土地增值税智能测算：某项目因滞纳金增加成本2000万
3.担保链传染防控
Ø 家族企业连带担保识别：某房企担保链引发5家关联公司连环违约
模块三：动态估值与创新工具
单元4：估值模型技术迭代
1. 市场法革新
Ø 政策敏感系数：限购松绑区域×1.3修正因子
2. 收益法升级
Ø 空置率弹性测试：经济衰退场景下商业地产现金流模拟
3. AI估值实战
Ø 参数自动化校准：输入20项参数生成3套方案
4. 区块链存证应用
Ø 司法拍卖数据链：华润置地深圳某项目存证记录
单元5：处置策略工具箱
1. 共益债创新模式
Ø 资金闭环设计：某商业综合体通过监管账户实现“破产不停产”
2. 纾困基金对赌条款
Ø IRR保障机制：某AMC与地方政府签署税收返还对赌协议
模块四：互动沙盘推演
单元6：工业园破产重整实战模拟
1. 角色分配
Ø 政府（保税收/就业）、AMC（追偿率）、债权人（求清偿）、战投方（要利润）
2. 核心博弈点
Ø 首封权VS优先权：某银行首封但未处置，AMC轮候查封如何破局
Ø 税务优化攻防战：土地增值税清算方案设计
3. 胜负判定
Ø IRR熔断机制：低于15%触发重组方案重置
Ø 最佳方案对比：学员提案VS真实案例
李真顺
周远祥
欧德张
孟晓苏
刘大成
殷大奎
曾凤
庞国明