主讲：王瀚霆老师
【课程背景】
中国房地产基金行业正面临深度变革。政策层面，“资管新规”持续施压，传统高杠杆募资模式失效；市场端，经济下行与信用风险加剧导致险资、外资等机构投资者对不动产基金的风险偏好收紧，募资周期拉长、成本攀升。与此同时，存量资产盘活需求激增，REITs扩容、城市更新等政策红利为基金投资打开新窗口，但实操中仍面临合规边界模糊、资产估值陷阱、退出路径不畅等核心痛点。
本课程基于行业最新政策与标杆案例，直击房地产基金投资、资产管理全周期实战难点，破解募资困局、挖掘存量资产价值、构建全流程风控体系，助力机构突破传统路径依赖，重塑资产管理的“募投管退”逻辑。
【课程收益】
1、学会破局募资困境，包括险资/外资偏好分析、结构化基金设计（优先/夹层/劣后级比例模型）、合规边界内的“明股实债”操作路径；
2、掌握存量资产创新盈利模式，覆盖商办资产证券化、产业园等全周期价值提升模型，以及收益率与资本化率的动态校准方法；
3、获得全局风控体系全链条，从投前土地合规审查、运营期租户健康度评估，到退出环节税务筹划与国资审批红线规避。
【课程特色】
1、深度剖析募资逻辑与合规创新，拆解险资、外资、产业资本的投资偏好差异。
2、实战讲解全链条风控与数字化赋能，构建“投前-运营-退出”全流程风控体系，同步引入租金定价模型、数字孪生尽调技术等数字化工具
3、国际领先经验分享，基于跨境资产配置与资管人转型方法论，对比新加坡、香港REITs策略，解析资管能力认证体系，助力机构突破开发商思维，构建资产管理能力。
【课程对象】董事长、总裁、总经理、常务副总、基金投资、资产管理部负责人等高管人员
【课程时间】1天（6小时/天）
【课程大纲】
一、如何破解房地产基金募资困局？
1.1 不动产基金募资的三大底层逻辑
- 险资/外资/产业资本的投资偏好差异分析（以黑石、平安不动产为例）
- 基金期限与资产退出周期的匹配模型
1.2 政策红线下的合规创新路径
- 城市更新基金的结构化设计（优先/夹层/劣后级分配比例）
- REITs扩募新政下的底层资产筛选标准（收益率/产权完整性/增长潜力）
1.3 资金闭环构建的实战工具
- 基金募集说明书的核心条款设计（含对赌协议风险条款）
- 资管新规下“明股实债”的合规边界与操作案例
二、存量资产价值挖掘的投资策略
2.1 不动产资产分类的盈利逻辑重构
- 商办资产：租金收益权ABS的操作路径
- 产业园：全生命周期价值提升模型（租金+增值服务+股权投资）
2.2 资产估值陷阱与破局方法
- NPI收益率与资本化率的动态校准（资本化率区域差异修正）
- 隐性成本测算工具：空置率对IRR的敏感性分析模型
2.3 跨周期资产配置的四大策略
- 核心型/机会型/增值型/转型资产的组合比例设计
- 经济下行期的“防御性资产包”构建逻辑（物流/数据中心/养老）
三、资产管理全流程风控体系搭建
3.1 投资决策前的风险雷达扫描
- 土地性质与规划合规性审查清单
- 市场下行期的压力测试模型
3.2 运营期的动态风控机制
- 租户组合健康度评估（行业集中度/租约到期分布预警）
- 资产保险的覆盖盲区识别（结构安全/责任险/营业中断险）
3.3 退出环节的合规性防火墙
- 资产转让的税务筹划最优路径（资产重组 vs 股权转让）
- 国资监管下资产处置的审批红线（资产评估/交易平台选择）
四、数字化工具如何重构资管逻辑？
4.1 资管系统的三大核心模块
- 动态货值监控平台：去化率预测与租金敏感性双模型
- 设施设备预测性维护系统（IoT传感器+AI算法应用）
4.2 数据驱动的投资决策场景
- 租金定价的机器学习模型（商圈竞争力指数+竞品数据抓取）
- 资产证券化的现金流模拟沙盘（含利率波动影响测算）
4.3 元宇宙技术在资产展示中的应用
- 数字孪生技术实现远程尽调
- 区块链在产权交易中的存证实践（深圳试点案例解析）
五、REITs时代的资产退出与价值重塑
5.1 国内公募REITs申报的核心痛点
- 现金流分派率达标策略
- 资产合规性改造清单（土地用途变更/产权分割要点）
5.2 海外REITs市场的套利机会
- 新加坡/香港REITs的跨境投资架构设计
- 境外基金收购境内资产的税务架构优化（双边税收协定）
5.3 从开发商到资产管理人的转型
- 资管能力认证体系（CPM/CCIM国际资格价值分析）
- 组织架构变革：投融管退一体化团队的搭建逻辑
李真顺
周远祥
欧德张
孟晓苏
刘大成
殷大奎
曾凤
庞国明