主讲：王瀚霆老师
【课程背景】
中国不动产及不动产投资行业正面临深度变革，保险资金作为巨额资金、长线资金、耐心资本的代言人，在不动产投资、资产运营中具有举足轻重的地位，但在不动产投资领域面临几大转型压力，比如：政策收紧，REITs扩容与“三条红线”政策倒逼资产筛选标准升级；收益下行，核心城市优质资产租金回报率持续走低；资产运营复杂度提升，ESG要求、数字化管理、后疫情业态重构等新挑战涌现。与此同时，存量资产盘活需求激增，REITs扩容、城市更新等政策红利为不动产投资提供了新的视角窗口，但保险资金在实操中仍面临合规边界模糊、资产估值陷阱、退出路径不畅等核心痛点。
本课程基于行业最新政策与标杆案例，直击保险资本在不动产投资、资产管理全周期实战难点，协助挖掘存量资产价值、构建全流程风控体系，助力机构突破传统路径依赖，重塑保险资本在不动产资产管理领域的“投管退”逻辑。
【课程收益】
1、掌握不动产投资及开发策略，摸准行业未来发展趋势，拥有精准的定位方法论、清晰的合作投资模式等；
2、掌握不动产的全周期经营管理能力，包括数字化运营体系搭建、产业生态构建、社群运营增值等；
3、提升政策敏感度，熟悉REITs新政下的投资机会，建立“险资特性适配模型”；
4、掌握多元化资本退出、多层次REITs市场体系构建的新思路，了解公募REITs、私募REITs发行核心要件、Pre-REITs基金搭建等；
【课程特色】
1、深度剖投资逻辑与合规创新，拆解险资、外资、产业资本的投资偏好差异。
2、实战讲解全链条风控与数字化赋能，构建“投前-运营-退出”全流程风控体系。
3、深度剖析中国已发行的REITs项目等典型案例
【课程对象】保险不动产投资公司、投资与资产管理团队负责人及骨干成员
【课程时间】1-2天（6小时/天）
【课程大纲】
一、政策与监管趋势：不动产投资的底层逻辑重构
1、政策周期与监管导向
从“房住不炒”到“租购并举”：租赁住房REITs的底层资产
三驾马车的消费政策助力，购物中心强势崛起
保险资金不动产投资新规解读：权益类资产比例限制与偿付能力影响测算
案例：某险资企业通过Pre-REITs基金参与保租房建设的“投融管退”闭环
2、地方政策差异化应对
重点城市土地政策对比：北京“竞现房销售” vs 上海“城中村改造”政策红利
项目案例：长三角某物流园区项目“产业勾地+REITs退出”方案可行性评估
二、市场结构趋势：赛道选择与资产配置策略
1、核心赛道趋势分化
物流地产：高标仓供需失衡下的投资窗口期
产业园区：从“土地开发”到“产业服务”的盈利模式转型，“工业上楼”政策下的容积率博弈
数据中心：算力需求激增与PUE政策限制的平衡策略
案例讨论：不动产赛道评分模型（NOI增长率/资本化率/政策敏感度三维度）
2、保险资金适配性分析
久期匹配工具：以物流地产与险资负债端久期的动态测算为例
现金流稳定性分级：核心型vs 增益型资产组合配置
案例：某保险公司“核心城市核心区位+经营性物业”组合的收益风险比测算
3、另类投资创新方向
特殊机会资产：困境商业地产重组方案
REITs投资策略：打新策略 vs 二级市场波段操作 vs 底层资产收购
投资延申：经营权REITs（新能源、市政设施、高速公路等）的估值逻辑与扩募机会
三、运营创新趋势：数字化与ESG驱动的价值提升
1、资产运营数字化转型
IOT技术应用：智慧楼宇系统如何提升NOI
数据变现路径：商业地产客群画像与精准化招商
智慧能源管理系统
租户粘性提升模型
增值服务收入拓展
空置率预警机制
2、ESG价值转化方法论
ESG与不动产的匹配融合
ESG评级对资本化率的影响：BOMA BEST认证提升资产溢价案例
绿色金融工具：发行碳中和CMBS的实操要点
3、业态重构与价值挖掘
养老地产：CCRC模式下的“保险+服务”生态闭环构建
城市更新：历史建筑活化利用的政策突破与收益测算
四、资本退出路径设计与价值最大化
REITs为何成为存量资产破局关键？
1 传统融资模式为何难以为继？
债务依赖症：利息负担加重 vs 本金偿还压力
政策转向信号：扩募审核趋严 vs 回收资金用途限制
2 REITs如何重构资产价值逻辑？
权益型工具特性：所有权/经营权转移 vs 债务杠杆风险
轻资产转型路径：一次性释放长期价值 vs 持续运营收益反哺
政策红利窗口期：万亿市场机会 vs 极低的企业参与率
3 企业面临的核心瓶颈是什么？
政策认知滞后：40号文→1014号文演变逻辑不清
资产估值失真：产权类vs经营权类定价模型混淆
运营能力短板：招商、成本、风险三大模块缺失
4 哪些资产能快速上车？
产权类REITs筛选漏斗（购物中心消费/产业园区/保租房/仓储物流）
经营权类REITs准入门槛（新能源/水利/环保/高速公路项目）
特殊资产合规处理（酒店/商业配套纳入比例限制）
五、保险资金如何看待REITs发行后的运营管理？有哪些新增要求？
1 资产运营三板斧
信息披露相关要求
投资人交流相关要求
与基金管理人工作界面切分
2 REITs发行后的资产风控体系
投诉响应SOP手册
安全生产应急预案
用户流失预警模型
李真顺
周远祥
欧德张
孟晓苏
刘大成
殷大奎
曾凤
庞国明